小区失控风险增加中

“现行的中国物业管理模式就像进入了一条没有出口的隧道，越往下问题越多。最后就是，没钱没设备，没钱没人手，没钱没安全。”

前段时间，就南京小区火灾的事件和赵健老师做了一番交流，赵健老师的观点很明确。

｜小区失控的风险正在急剧增加。

火灾之下

“前两天在抖音上看到一个女的质问小区物业关于失火的时候，巡逻人员在哪里？我也想问业主几句话，第一，你的物业费用交了没有？第二，你觉得物业费够不够保证安全所需？”赵健老师的言下之意，当下小区的实际情况是。

｜业主不花钱，物企不服务。

所谓不花钱，不是不交物业费。是不知道花多少，不知道怎么花，不知道花在哪。由于业主群体甲方地位的缺失，导致业主和物企之间，无法对小区的运营成本达成一致。业主根本不知道运营小区的实际成本，更无法信任物业公司增加投入。长期以来，成本追上营收，物业公司则用降低服务来应对。

｜服务越来越烂，是常态。

所谓不服务，不是不做任何事。反正也不会满意，那就尽量降低投入确保营收。由于物业行业多年缺乏有效监督，导致侵犯业主权益和侵占小区资产成了保营收的“明规则”。做多少服务、做不做服务、做什么服务，成了一种道德。有良心的多做点，没底线的可以没服务。

双方无法达成一致，导致维护小区运转的模式极度扭曲、极其脆弱。

“国内交付十年以上的高层住宅小区发生火灾是大概率事件，以当下的物业服务情况，不发生火灾可能只是业主和物业公司运气比较好而已。物业服务的安防要包括物防、技防和人防。如果我们的物业费不足以能够维护正常的设施设备，不足以培训称职的员工，不能够雇佣合格从业人员。最后一定会出各种各样的安全问题。”

多年以来，全国各地的住宅小区大型火灾频繁发生，更令人担忧的是，未来大概率会更多。

赵健：“对于消防安全，以前的经验是国企会更重视，因为国企的性质导致管理人员没必要用个人的安全换取公司的利润。但当下的市场，物业服务市场的恶性竞争愈演愈烈，保守的企业正在陆续退出市场，未来小区的风险只会更大。”

失火小区不是没有人投诉、举报、找媒体，但仍然失火了。

违建天坑

南京市江宁区某别墅小区被业主曝出惊人“巨坑”。

围挡内，一个几千平方米的巨大深坑赫然出现，完全看不出原来的建筑布局。有业主居然将整栋别墅挖空重建，业主多次举报，但施工走走停停，始终在缓慢进行。

只要离开主干道，就如同进入一个违建之国，仿佛进入一个到处是工地的村庄，裸露的院墙、堆放的施工材料、甚至整栋别墅被脚手架和绿网包裹着，原本的河流景观，早已因各个院墙你多占一块，我多占一块，变成了小水沟。

｜曾经的高档别墅小区，如今已毫无管理可言。

多年前，个别小区业主在牵头成立业委会，居然在没经过业主大会的情况下与某品牌物业签订了物业服务合同。当业主开始质疑维权，该业委会光速辞职消失，再不做任何回应。那位前业委会主任的别墅开始了大改建，甚至夸张的联排天井也封入了建筑内，足足胀了一圈。

而业主们也开启了艰难的维权之路，维权迟迟没有结果。小区里的违建缺越来越多，只要你交费，装有水泥黄沙的卡车就可以进，围墙一点点的将绿化圈进家门，各种变本加厉的改建此起彼伏，直到出现了整栋挖空地基的那个巨坑。

这种施工没有任何合法手续，但就这么存在了。从圈一块绿地，到挖一个巨坑，小区秩序的崩坏，源于多年前业主自治的失败。

巨额“假”合同

南京市江北新区某别墅小区，被业主曝出疑似“假”业委会签订的巨额合同。

据江苏新闻报道，南京市浦口区山河水花园小区业主反映，小区疑似遭遇假冒业委会，大家想走合法途径召开业主大会却碰了壁。

该小区有业主偶然发现，早期购买入住的业主只需要缴纳每个月每平方米3.9元的物业费，后期购买入住的业主则需要缴纳每个月每平方米4.9元的物业费。让业主更吃惊的是，当业主想查询当年业委会的备案资料时，街道办事处却回复，没有该小区业委会的任何信息。

物业合同上的业委会公章哪来的？代表业委会签字的又是谁？

业主从浦口区房产局要到了一份山河水花园物业服务合同，时间是2013年7月1日到2023年6月30日。物业公司后来公示了一份物业服务合同，是2013年7月1日到2019年6月30日。两个时间是居然重叠的。

｜两份合同，一份有签名，另一份没有签名。一份到2019年，另一份到2023年。

业主算了一下物业费，按照平均每套500平方米算，涨了1元钱，一个月一栋房子就要多500元，一年就是6000元。我们这个里面是有400栋，又是10年时间，持续10年时间要2000多万元。

｜至少多收了至少1000多万元。

老的问题没解决，业主想成立业委会重新来过，然后就遭遇了和前一个别墅小区一样的问题。街道办以有人举报筹备组成员有违建而暂停了业委会的选举工作。

明日之后

所有的问题，事前不是没人知道，也不是没人尝试解决，但小区恶化的速度却并没有停止。

因为业主自治进程被打断，物业服务水平持续下降，小区安全隐患逐渐增加，导致业主自治更加困难。这就是大多数中国小区面临的治理难题。

以上三个小区，都是业主自治缺位导致重大损失的典型案例，而以目前全国各地平均不足20%的业委会成立比例，要面对将来越来越复杂、困难的小区难题，无疑是杯水车薪。

｜未来，留给我们理顺小区治理问题的时间，已经不多了。

行政覆盖不到，自治承担不了，小区失控的风险正步步逼近。