我们从0“造”小区（一）

当今中国，几乎所有人都不理解什么是社区生活。

既然都不理解，那就不求理解了，我们一切从零开始。

接点所理解的社区，是产权共同体的概念，并不是行政划分的居民自治范围。建立产权共同体这一概念，是你认知社区的第一步。否则，那就就此打住。

我们一直以为，社区等概念是古已有之或颠扑不破的，而实际上，中国的社区概念可以说起头的相当晚且被动，毕竟中国的社会主义之路是我们自己淌出来的，没有前车之鉴。新中国建立后，面对一个广袤的国家，一个还没被验证的制度，中国人用自古以来的适应能力在从零构建一个新中国。

从建国后群众自主建立自治组织填补基层治理的空白，到54年《城市居民委员会组织条例》颁布，再到89年颁布《城市居民委员会组织法》迎来大发展，时间并不长。

｜要知道，91年第一个业委会都诞生了。

因为公有制，所以导致了社区和小区的区别，社区的居民自治是基于《城市居民委员会组织法》，既然叫居民，就是基于居住权。而小区的业主自治是基于《民法典》物权编，既然叫业主，就是基于物权。两者虽互有关联，但本质却有着天壤之别。

小区为什么需要再造？

因为需要。

和49年的情况类似，业主群体需要填补小区治理的空白。换句话说，开发商仅是造了房子，法律仅是明确了权力，其他关于小区运营的一切，都是空白。

｜为什么说，做过业委会和没做过业委会的人天差地别呢？

因为做过业委会的才能明白，那是另一个世界。做业委会就像被发配到一个新大陆，你什么支持都得不到却要创造一个世界。我们是人不是神，这种满腹委屈难与人言的痛苦，只有做过业委会的人会明白。

好，你是一个业主自治小白，有一天，你因为物业服务引起的某件事而关注业主自治。你会发现你几乎一无所知，应该指导和协助你的街道社区，不但没有什么做事的动力，有时候比你还无知。业主自治需要业主支持的时候，你才发现所谓的社区志愿者都是被动服务社区的，不会主动帮助你。当你遇到法律纠纷，你会发现各种法律漏洞和奇葩案例。当你成立业委会后发现，原来物业行业整个都不适配业主自治，你怎么都换不到一个所谓好物业公司。当你想做一些具体事的时候，你找不到合适的资源，更没有多少业主会支持你。

｜总之，你所需要的一切都不会轻易获得。真正的开局一个碗，而你不是朱元璋。

中国人是世界上最奢侈的群体，一面掏空六个口袋买下了房子，一面对房子如何维护毫不关心。一面每一天降低生活质量拼命工作还每个月的房贷，一面让房子加速贬值，五年后的小区就车库破损、消防停摆、电梯故障、门禁失修。天价住个破小区，真正的游戏人间了。

业主曰：小区有疾，物业好烂。

对曰：世界上那么多国家的小区都没有物业服务难题，业主自治的管理规约被人遵守，业主自治的社区文化活动被人传承。如果业主真觉得小区需要好的物业服务，按照你想象的模样把小区治理好不就行了？

我们当然需要学习如何运营好小区，别说房屋质量、物业服务等基本的东西，就是邻里社交、社区互助这些，都能让我们生活得更幸福。

所以，与其告诉你如何在一个破棉袄上补丁摞补丁。不如直接学习如何做件新衣服。这就是这篇文章的目的。

小区缺什么？

都缺，所以先说小区需要什么吧。1、专业指导。2、物业服务。3、志愿体系。4、业主社群。5、第三方供应商。粗略可以分为这五种，当然还可以细分。简单地说，目前这五个小区需求，都缺。

｜所谓的缺，不是没有。而是不成体系。

譬如专业指导。

法律上的指导方，譬如街道社区，几乎不对业主自治提供什么指导和支持，尽管大部分街道社区也聘用了专业顾问，能够给出一些指导意见，或者办一些培训。但那远远不够。业主自治是一个系统，从业主拿房开始，就应该开展社区营造、社区教育、业主自治的相关培育。但实际上，都是被动为之，出了问题了，业主维权了，才被动灭火，给一些不痛不痒的意见。而民间的专业指导更鱼龙混杂，因为业主自治的不成熟，阻力又大。民间的指导服务很难盈利，民间互助不温不火，帮物业公司撬盘抢盘却成了变现的生意。

｜业主自治领域发展十多年了，基本还处于野蛮生长的状态，远没有形成一个规范的市场。

譬如物业服务。

渣男会让人成长，物业公司也能。开发商发明了地产物业服务模式给自己导流，阉割版的物业行业果然发展不了，地产行业却因为高周转、高流通，卷死了自己。无论哪家物业公司，都不具备适配业主自治的能力。他们给小区最大的价值，就是逐渐让业主群体明白，没有所谓的“好”物业。所谓的业主素质都是借口，拓展增值服务、霸占社区资源是最后忽悠资本的倔强，PUA不成必然品牌倒塌。

｜躺平的股价下，是一个奄奄一息的行业。

譬如志愿者体系。

因为公有制，我们的社区硬生生被分为居民自治和业主自治，依赖居民自治体系建立的社区志愿者，成了创文路口站岗、垃圾分类值班、社区文化活动充数的群体。锦上添花能拿礼品，谁还白白地雪中送炭？当小区需要业主自治的时候，就只能动员维权业主充当“临时工”。小区里如果有10%愿意参与小区建设的业主，一半年龄大的去配合社区站岗了，一半年纪轻的则服务无门。

｜连小区志愿者体都没有，更别说小区的志愿服务体系了。

譬如业主社群。

除了几个小区微信群，业主们几乎没有其他渠道展现业主身份。大家既不互相认识，也不互相了解，更不做不到互相帮助。除了广场舞和家长群、团购群，小区几乎没有业主社群的存在。业主们的小区生活去哪了？你能指望一帮互无关系的人能够形成所谓的产权共同体？能够有效地开展业主自治？

譬如供应商。

小区想找一个靠谱的供应商有多难？闻讯而来的，要么装专业忽悠你，要么暗示你利诱你，你都不知道这些听到消息联系你的供应商，背后是谁推荐的，是谁疏通的，是帮谁做托的。你只能一个一个的试，如果这个工程恰巧你专业，恰巧他做的不错，那后续合作就有可能。否则，花钱买教训再正常不过。背后，还有一个庞大、不专业、且利益纷杂的业主群体，工程做的好，有人说贵了，工程便宜了，有人说造假，工程又贵又差，骂的更多。又便宜又好？你凭什么？

｜小区天五行缺五，行行不行。不是需不需要重建，是你只能重建。

如何从0建小区？

抛弃所有旧观念，颠覆一切。

小区治理是一次创业之旅。

马斯克想上火星，是不是因为看了《火星叔叔马丁》？

回顾马斯克的创业生涯，从自己编写电子游戏，到成功卖出Zip2和Paypal，再到改造特斯拉和SpaceX，马斯克完成了难题的逐步拆分。从能做什么到想做什么，需要一个过程。如果搞定整个小区还成熟，解决一部分问题或许可行。

上火星如此，造小区也是一样。

什么样的模式可以落地小区？再造小区的第一桶金到底在哪里呢？