社区观察|我们从0“造”小区(一)

我们从0“造”小区(一)

当今中国,几乎所有人都不理解什么是社区生活。

既然都不理解,那就不求理解了,我们一切从零开始

接点所理解的社区,是产权共同体的概念,并不是行政划分的居民自治范围。建立产权共同体这一概念,是你认知社区的第一步。否则,那就就此打住。

我们一直以为,社区等概念是古已有之或颠扑不破的,而实际上,中国的社区概念可以说起头的相当晚且被动,毕竟中国的社会主义之路是我们自己淌出来的,没有前车之鉴。新中国建立后,面对一个广袤的国家,一个还没被验证的制度,中国人用自古以来的适应能力在从零构建一个新中国。

从建国后群众自主建立自治组织填补基层治理的空白,到54年《城市居民委员会组织条例》颁布,再到89年颁布《城市居民委员会组织法》迎来大发展,时间并不长。

|要知道,91年第一个业委会都诞生了。

因为公有制,所以导致了社区和小区的区别,社区的居民自治是基于《城市居民委员会组织法》,既然叫居民,就是基于居住权。而小区的业主自治是基于《民法典》物权编,既然叫业主,就是基于物权。两者虽互有关联,但本质却有着天壤之别。


小区为什么需要再造?

因为需要

和49年的情况类似,业主群体需要填补小区治理的空白。换句话说,开发商仅是造了房子,法律仅是明确了权力,其他关于小区运营的一切,都是空白。

|为什么说,做过业委会和没做过业委会的人天差地别呢?

因为做过业委会的才能明白,那是另一个世界。做业委会就像被发配到一个新大陆,你什么支持都得不到却要创造一个世界。我们是人不是神,这种满腹委屈难与人言的痛苦,只有做过业委会的人会明白。


好,你是一个业主自治小白,有一天,你因为物业服务引起的某件事而关注业主自治。你会发现你几乎一无所知,应该指导和协助你的街道社区,不但没有什么做事的动力,有时候比你还无知。业主自治需要业主支持的时候,你才发现所谓的社区志愿者都是被动服务社区的,不会主动帮助你。当你遇到法律纠纷,你会发现各种法律漏洞和奇葩案例。当你成立业委会后发现,原来物业行业整个都不适配业主自治,你怎么都换不到一个所谓好物业公司。当你想做一些具体事的时候,你找不到合适的资源,更没有多少业主会支持你。

|总之,你所需要的一切都不会轻易获得。真正的开局一个碗,而你不是朱元璋。


中国人是世界上最奢侈的群体,一面掏空六个口袋买下了房子,一面对房子如何维护毫不关心。一面每一天降低生活质量拼命工作还每个月的房贷,一面让房子加速贬值,五年后的小区就车库破损、消防停摆、电梯故障、门禁失修。天价住个破小区,真正的游戏人间了。

业主曰:小区有疾,物业好烂。

对曰:世界上那么多国家的小区都没有物业服务难题,业主自治的管理规约被人遵守,业主自治的社区文化活动被人传承。如果业主真觉得小区需要好的物业服务,按照你想象的模样把小区治理好不就行了?

我们当然需要学习如何运营好小区,别说房屋质量物业服务等基本的东西,就是邻里社交社区互助这些,都能让我们生活得更幸福。

所以,与其告诉你如何在一个破棉袄上补丁摞补丁。不如直接学习如何做件新衣服。这就是这篇文章的目的。


小区缺什么?

都缺,所以先说小区需要什么吧。1、专业指导。2、物业服务。3、志愿体系。4、业主社群。5、第三方供应商。粗略可以分为这五种,当然还可以细分。简单地说,目前这五个小区需求,都缺。

|所谓的缺,不是没有。而是不成体系。


譬如专业指导。

法律上的指导方,譬如街道社区,几乎不对业主自治提供什么指导和支持,尽管大部分街道社区也聘用了专业顾问,能够给出一些指导意见,或者办一些培训。但那远远不够。业主自治是一个系统,从业主拿房开始,就应该开展社区营造、社区教育、业主自治的相关培育。但实际上,都是被动为之,出了问题了,业主维权了,才被动灭火,给一些不痛不痒的意见。而民间的专业指导更鱼龙混杂,因为业主自治的不成熟,阻力又大。民间的指导服务很难盈利,民间互助不温不火,帮物业公司撬盘抢盘却成了变现的生意。

|业主自治领域发展十多年了,基本还处于野蛮生长的状态,远没有形成一个规范的市场。


譬如物业服务。

渣男会让人成长,物业公司也能。开发商发明了地产物业服务模式给自己导流,阉割版的物业行业果然发展不了,地产行业却因为高周转、高流通,卷死了自己。无论哪家物业公司,都不具备适配业主自治的能力。他们给小区最大的价值,就是逐渐让业主群体明白,没有所谓的“好”物业。所谓的业主素质都是借口,拓展增值服务、霸占社区资源是最后忽悠资本的倔强,PUA不成必然品牌倒塌。

|躺平的股价下,是一个奄奄一息的行业。

譬如志愿者体系。

因为公有制,我们的社区硬生生被分为居民自治和业主自治,依赖居民自治体系建立的社区志愿者,成了创文路口站岗、垃圾分类值班、社区文化活动充数的群体。锦上添花能拿礼品,谁还白白地雪中送炭?当小区需要业主自治的时候,就只能动员维权业主充当“临时工”。小区里如果有10%愿意参与小区建设的业主,一半年龄大的去配合社区站岗了,一半年纪轻的则服务无门。

|连小区志愿者体都没有,更别说小区的志愿服务体系了。


譬如业主社群。

除了几个小区微信群,业主们几乎没有其他渠道展现业主身份。大家既不互相认识,也不互相了解,更不做不到互相帮助。除了广场舞和家长群、团购群,小区几乎没有业主社群的存在。业主们的小区生活去哪了?你能指望一帮互无关系的人能够形成所谓的产权共同体?能够有效地开展业主自治?

譬如供应商。

小区想找一个靠谱的供应商有多难?闻讯而来的,要么装专业忽悠你,要么暗示你利诱你,你都不知道这些听到消息联系你的供应商,背后是谁推荐的,是谁疏通的,是帮谁做托的。你只能一个一个的试,如果这个工程恰巧你专业,恰巧他做的不错,那后续合作就有可能。否则,花钱买教训再正常不过。背后,还有一个庞大、不专业、且利益纷杂的业主群体,工程做的好,有人说贵了,工程便宜了,有人说造假,工程又贵又差,骂的更多。又便宜又好?你凭什么?

|小区天五行缺五,行行不行。不是需不需要重建,是你只能重建。


如何从0建小区?

抛弃所有旧观念,颠覆一切。

小区治理是一次创业之旅

马斯克想上火星,是不是因为看了《火星叔叔马丁》?

回顾马斯克的创业生涯,从自己编写电子游戏,到成功卖出Zip2和Paypal,再到改造特斯拉和SpaceX,马斯克完成了难题的逐步拆分。从能做什么到想做什么,需要一个过程。如果搞定整个小区还成熟,解决一部分问题或许可行。

上火星如此,造小区也是一样。


什么样的模式可以落地小区?再造小区的第一桶金到底在哪里呢?

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